Venda de Imoveis pela Holding
Ganho de capital vs. receita operacional — quando cada regime se aplica.
A tributacao na venda de imoveis pela holding depende fundamentalmente se a venda e atividade principal ou eventual.
Se o CNAE da holding e de compra e venda de imoveis (atividade imobiliaria), a receita da venda e tributada pelo Lucro Presumido com presuncao de 8% — resultando em carga de aproximadamente 6,73% sobre a receita bruta (IRPJ 1,2% + adicional + CSLL 1,08% + PIS 0,65% + COFINS 3%).
Se a holding detem imoveis como ativo imobilizado (nao e atividade de compra e venda) e vende eventualmente, a tributacao e sobre o ganho de capital (valor de venda menos valor contabil).
No Lucro Real, o ganho e tributado a 34% (IRPJ 25% + CSLL 9%).
No Presumido, o ganho e adicionado integralmente a base (sem presuncao), tributado a 34%.
Exemplo comparativo para venda de imovel por R$ 2.000.000 com custo contabil de R$ 500.000: Como atividade imobiliaria (Presumido): base IRPJ = R$ 2M x 8% = R$ 160.000, IRPJ = R$ 24.000, CSLL = R$ 2M x 12% x 9% = R$ 21.600, PIS/COFINS = R$ 73.000.
Total: ~R$ 118.600 (5,93%).
Como ganho de capital (nao e atividade): ganho = R$ 1.500.000, IRPJ = R$ 375.000, CSLL = R$ 135.000.
Total: R$ 510.000 (25,5% da receita).
A diferenca e brutal: R$ 391.400.
Por isso, a escolha do CNAE e da atividade preponderante na constituicao da holding e decisao critica.
Porem, se o objetivo e nao pagar ITBI na integralizacao, o CNAE nao pode ser imobiliario (art. 37, CTN) — ha um tradeoff entre economia no ITBI e economia na venda futura.
Dica pro quiz
A diferenca de tributacao entre vender imovel como atividade e como ganho de capital e brutal — pode ser 5,93% contra 25,5% sobre a receita. Por isso, a escolha do CNAE na constituicao da holding e decisao que vale milhoes. Mas tem o tradeoff do ITBI: CNAE imobiliario paga ITBI na integralizacao. Faca a conta antes.
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Quando a venda de imovel pela holding e tributada pela presuncao de 8% (atividade imobiliaria)?
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