CNAE Construção Civil e Engenharia: Guia Tributário para Construtoras (2026)
Por Guilherme PagottoCNAE Construção Civil e Engenharia: Guia Tributário para Construtoras (2026)
📋 O que você vai aprender neste artigo:
- Diferença entre Construção de Edifícios (4120-4) e Serviços de Engenharia (7112-0).
- Como o RET (Regime Especial de Tributação) protege sua margem de lucro.
- O papel do Patrimônio de Afetação na segurança jurídica e fiscal.
- Gestão de ISS e INSS de Obra: como evitar bitributação.
- O impacto da Reforma Tributária (IBS/CBS) no setor em 2026.
- FAQ: Retenções na fonte, CNO e regularização de obras (SERO).
Introdução: O Canteiro de Obras Tributário
O setor da construção civil e engenharia é um dos mais complexos do Brasil do ponto de vista fiscal. Nele, a tributação não depende apenas da empresa, mas de cada projeto individualmente. Em 2026, essa complexidade atinge um novo patamar com o início da transição para a Reforma Tributária.
Para construtoras, incorporadoras e escritórios de engenharia, o segredo da rentabilidade não está apenas no custo do metro quadrado, mas na escolha correta do regime de tributação por empreendimento. Saber quando usar o Simples Nacional (Anexo IV) ou optar pelo RET pode ser a diferença entre o sucesso e o prejuízo de uma incorporação.
Neste guia, vamos detalhar os principais pontos para manter sua obra em conformidade e financeiramente saudável.
CNAEs e o Enquadramento no Simples Nacional
O setor se divide basicamente em dois grandes grupos no Simples Nacional:
1. CNAE 4120-4/00 (Construção de Edifícios)
Este código é enquadrado no Anexo IV.
- Atenção: Ao contrário dos outros anexos, no Anexo IV o INSS Patronal (20%) não está incluído na guia do DAS. Ele deve ser pago separadamente sobre a folha de pagamento.
- Pela alta carga previdenciária, muitas vezes o Lucro Presumido torna-se mais vantajoso para construtoras com muitos funcionários registrados.
2. CNAE 7112-0/00 (Serviços de Engenharia)
Empresas que prestam apenas consultoria, projetos e supervisão.
- Enquadradas no Fator R.
- Se a folha for > 28% do faturamento, paga-se 6% (Anexo III). Caso contrário, 15,5% (Anexo V).
O Poder do RET (Regime Especial de Tributação)
O RET é a "joia da coroa" para incorporações imobiliárias. Ele permite o pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) em uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal de vendas.
Vantagens do RET e Patrimônio de Afetação:
- Segregação Própria: Através do Patrimônio de Afetação, os bens da obra não se misturam com os da incorporadora.
- Economia Fiscal: A carga de 4% é imbatível comparada a qualquer outro regime para incorporação.
- Transição 2026: O RET foi preservado pela Reforma Tributária para obras registradas até 2028, garantindo previsibilidade para o setor.
ISS e INSS de Obra: Os Guardiões do Habite-se
Não se encerra uma obra no Brasil sem resolver as pendências previdenciárias e municipais.
- INSS de Obra (SERO): A Receita Federal utiliza o sistema SERO para aferir se os recolhimentos de INSS durante a obra foram compatíveis com o tamanho da construção. Se houver falta, a CND (Certidão Negativa de Débitos) não é emitida.
- ISS de Obra: O imposto municipal incide sobre a execução da obra. Lembre-se que em 2025 o STJ limitou as deduções de materiais da base de cálculo do ISS, o que exige um controle rigoroso das notas fiscais de fornecedores.
Impacto da Reforma Tributária em 2026
O setor da construção civil terá um regime diferenciado na Reforma:
- Redutor de Alíquota: Para evitar um aumento explosivo no custo da moradia, haverá um redutor de 50% na alíquota padrão da CBS/IBS para o setor.
- Rastreabilidade: A partir de 2026, cada fornecedor de material de construção gerará créditos que poderão ser usados para abater o imposto final da obra, tornando a gestão documental ainda mais crítica.
FAQ — Perguntas Frequentes sobre Construção e Engenharia
Construtora pode ser MEI?
Não. As atividades de construção de edifícios, obras de urbanização e engenharia em geral são consideradas atividades regulamentadas ou de risco, sendo vedadas ao MEI.
Qual a vantagem de optar pelo Patrimônio de Afetação?
Além da proteção jurídica contra credores da incorporadora, ele é pré-requisito para utilizar a alíquota reduzida de 4% do RET.
O que é o CNO (Cadastro Nacional de Obras)?
É o "CPF" da sua obra. Todo projeto de construção civil precisa de um número de CNO para que os recolhimentos de INSS dos trabalhadores sejam vinculados corretamente e a obra possa ser regularizada no final.
Como funciona a retenção de 11% de INSS na engenharia?
Em serviços de empreitada com cessão de mão de obra, o contratante deve reter 11% do valor bruto da nota fiscal a título de INSS e repassar ao fisco, abatendo esse valor do pagamento ao prestador.
Conclusão: Planejamento desde a Fundação
Na construção civil, o erro tributário não aparece no balancete, mas no fluxo de caixa da obra. Operar uma incorporação fora do RET ou gerir mal o INSS dos empreiteiros pode consumir toda a margem de lucro prevista.
Com a chegada de 2026 e as novas regras da Reforma, a integração entre a engenharia de campo e a inteligência contábil torna-se o principal diferencial das construtoras de sucesso.
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Guilherme Pagotto
Diretor Tributário
Contador e Advogado, especialista em Planejamento Tributário e Estratégico na OSP. Mais de 30 anos de experiência na otimização fiscal e proteção patrimonial.
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