Dimob: Guia Definitivo para Imobiliárias e Empresas do Setor (2026)
Por Guilherme PagottoDimob: Guia Definitivo para Imobiliárias e Empresas do Setor (2026)
📋 O que você vai aprender neste artigo:
- O que é a Dimob e quem está obrigado a declarar.
- Prazo final em 2026: não perca a data e evite multas.
- Como funciona o cruzamento de dados com o IRPF dos seus clientes.
- Quais informações devem constar (Vendas, Locação e Administração).
- Penalidades: o alto custo de omitir informações ou atrasar a entrega.
- FAQ: Dúvidas sobre corretores autônomos, sublocação e erros comuns.
Introdução: O Raio-X do Mercado Imobiliário pela Receita Federal
Se você atua no mercado imobiliário, sabe que a transparência é a base de qualquer transação segura. Para a Receita Federal, essa transparência tem nome: Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).
Instituída para combater o faturamento não declarado e a sonegação, a Dimob é o instrumento que permite ao fisco saber exatamente quem vendeu, quem comprou e quanto foi pago em aluguéis em todo o território nacional. Em 2026, com o aumento da fiscalização digital e a integração de dados via eSocial e SPED, a precisão nesta declaração deixou de ser uma tarefa burocrática para se tornar uma estratégia de sobrevivência para imobiliárias.
Neste guia definitivo, vamos detalhar tudo o que sua empresa precisa para cumprir essa obrigação com perfeição.
Quem deve entregar a Dimob em 2026?
A obrigatoriedade recai sobre pessoas jurídicas e equiparadas que tenham realizado as seguintes atividades no ano anterior (2025):
- Intermediação: Compra, venda e aluguel de imóveis para terceiros.
- Locação e Sublocação: Administração de imóveis próprios ou de terceiros.
- Construção e Incorporação: Venda de imóveis construídos ou loteados pela própria empresa.
⚠️ Atenção Corretores: O corretor de imóveis pessoa física (autônomo) não está obrigado à Dimob, a menos que ele se equipare a pessoa jurídica por volume de transações ou estrutura empresarial.
O Prazo Crucial
A Dimob deve ser enviada anualmente até o último dia útil de fevereiro.
- Para a Dimob 2026 (Ano-calendário 2025): O prazo final é 27 de fevereiro de 2026.
O envio é feito via certificado digital através do programa gerador da Receita Federal. Atrasar sequer um dia gera multas automáticas que começam em R$ 500,00 para empresas do Simples Nacional, podendo chegar a valores muito maiores para Lucro Presumido e Real.
O Cruzamento de Dados: Dimob vs IRPF
Este é o ponto onde a maioria dos problemas acontece. As informações que a imobiliária coloca na Dimob são cruzadas automaticamente com a declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) do locador e do locatário.
Se a imobiliária declara que recebeu R$ 5.000,00 de aluguel para o proprietário "X", e o proprietário declara apenas R$ 3.000,00, a malha fina é garantida para o cliente.
O Que Deve Ser Declarado?
A declaração deve ser minuciosa, separada por tipo de operação:
- Locação: Nome e CPF/CNPJ do locador e locatário, rendimento bruto mensal e comissão da imobiliária.
- Vendas: Dados do comprador e vendedor, data do contrato, valor total da venda e comissão percebida.
- Identificação do Imóvel: Endereço completo e informações de registro.
FAQ — Perguntas Frequentes sobre Dimob
Empresas que administram apenas imóveis próprios precisam declarar?
Sim, se a atividade principal da empresa envolver a locação ou venda desses bens, ela está obrigada a informar as operações via Dimob.
Qual a multa por omitir uma venda na Dimob?
A multa por informação inexata ou omissão pode chegar a 3% do valor da operação. Imagine uma venda de R$ 1 milhão omitida: a multa pode ser de R$ 30.000,00.
Recebi apenas o sinal de uma venda em 2025. Devo declarar?
A Dimob deve refletir o valor total da transação e a data da assinatura do contrato, independentemente de o pagamento ser parcelado.
Como corrigir uma Dimob enviada com erros?
É possível enviar uma Dimob Retificadora através do próprio programa da Receita Federal. Se feita antes de qualquer intimação do fisco, evita penalidades maiores por erro.
Conclusão: Conformidade como Ativo de Marca
Para uma imobiliária, garantir que seus clientes não caiam na malha fina por erros na sua declaração é um diferencial de marca altíssimo. A Dimob correta protege a imobiliária de multas pesadas e blinda o relacionamento com locadores e compradores.
A organização dos dados ao longo do ano, preferencialmente via sistema de gestão (ERP) integrado, é o caminho para um fevereiro sem sustos e uma empresa sempre em conformidade.
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Guilherme Pagotto
Diretor Tributário
Contador e Advogado, especialista em Planejamento Tributário e Estratégico na OSP. Mais de 30 anos de experiência na otimização fiscal e proteção patrimonial.
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