STF decide o Tema 1.348: o que muda no ITBI para holdings e imobiliárias

📋 O que você vai aprender neste artigo:

• O que estava em discussão e por que os municípios cobravam o imposto
• O que exatamente o STF decidiu no Tema 1.348
• O que a decisão não resolve, incluindo a base de cálculo após a regulamentação da Reforma Tributária
• O que fazer se a sua empresa já pagou ITBI nessa situação
• Um checklist para integralizar imóveis com segurança

Se a sua empresa tem imóveis, ou se você pensa em levar o patrimônio da família para uma holding, uma das maiores dúvidas dos últimos anos acaba de ser resolvida. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por 8 votos a 2, que transferir imóveis para o capital social de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando essa empresa compra, vende ou aluga imóveis.

Na prática, a atividade imobiliária deixou de ser, por si só, motivo para o município cobrar o imposto nessa operação. Isso afeta diretamente holdings patrimoniais, empresas que concentram imóveis próprios e incorporadoras.

Mas a decisão tem limites, e é neles que mora o risco.

O que estava em discussão

A Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) diz que o ITBI não incide sobre imóveis incorporados ao patrimônio de uma empresa para formar ou aumentar o capital social. A mesma regra também protege operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas.

O problema estava na ressalva que vem no fim do dispositivo: a imunidade não vale quando a atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel é compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Pelo Código Tributário Nacional (CTN, art. 37), essa atividade é preponderante quando gera mais de 50% da receita operacional da empresa no período analisado.

Com base nessa ressalva, muitos municípios negavam a imunidade a holdings patrimoniais e empresas imobiliárias. A pergunta levada ao STF era simples: a ressalva vale para a integralização de capital, ou só para as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção)?

O que o STF decidiu no Tema 1.348

O STF respondeu que a ressalva da atividade imobiliária vale só para fusão, incorporação, cisão e extinção. Na integralização de capital, a imunidade é ampla: segundo a tese fixada, ela é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, exceto em casos de simulação ou fraude à lei.

O que isso significa para o empresário: a partir de agora, o fato de a sua empresa ter receita predominante de aluguel ou venda de imóveis não é argumento válido, sozinho, para o município cobrar ITBI na integralização. Segundo levantamento divulgado após o julgamento, a decisão pode repercutir em mais de 6 mil processos em segunda instância no país, dos quais cerca de 2,8 mil em São Paulo.

Na ponta do lápis: um exemplo

Imagine uma família que leva três imóveis alugados, avaliados em R$ 3.000.000, para uma holding patrimonial cuja receita virá quase toda de aluguéis. Considere uma alíquota de ITBI de 3% (a de São Paulo capital; cada município define a sua).

O terceiro cenário mostra que a forma de estruturar a operação continua decisiva: a imunidade protege o valor destinado ao capital, não o que vai para reserva. Valores ilustrativos; o resultado real depende do município, da avaliação dos imóveis e do desenho societário.

O que a decisão não resolve

O Tema 1.348 tirou um obstáculo do caminho, mas não transformou a holding em solução automática. Quatro pontos continuam exigindo atenção.

1. O limite do capital (Tema 796). Em 2020, o STF já havia decidido que a imunidade cobre apenas o valor destinado ao capital social. Se o imóvel entra por valor maior e a diferença vai para reserva de capital, o excedente paga ITBI. Isso não mudou.

2. Simulação e fraude. A própria tese ressalva operações sem propósito real, montadas só para fugir do imposto. Holding sem substância, sem documentação e sem razão de negócio continua exposta à fiscalização municipal.

3. Base de cálculo após a regulamentação da Reforma Tributária. A Lei Complementar 227/2026, que regulamentou parte da Reforma Tributária, alterou o art. 38 do CTN e passou a permitir que municípios usem valores de referência próprios como base do ITBI. A mudança contraria o entendimento do STJ no Tema 1.113 (base é o valor da transação, não uma tabela fixada pela prefeitura), e o TJSP tem mantido o valor declarado em diversos casos. O tema segue em disputa e importa sempre que houver excedente tributável.

4. O imposto de renda do sócio. O sócio pode integralizar o imóvel pelo valor que consta na declaração do Imposto de Renda ou por valor maior. Se escolher valor maior, a diferença é ganho de capital, tributado de 15% a 22,5% (Lei 9.249/1995, art. 23). Por isso, o valor de integralização precisa ser decidido olhando ITBI e IR juntos, e não um de cada vez.

Sua empresa já pagou ITBI nessa situação?

Quem pagou ITBI na integralização porque o município alegou atividade imobiliária pode ter direito de pedir o valor de volta. O prazo é de cinco anos contados do pagamento (CTN, art. 168). Recolhimentos feitos há mais de cinco anos, em regra, já estão fora do alcance.

Há um ponto em aberto: a modulação de efeitos. Até a publicação da ata, o STF não limitou no tempo a aplicação da decisão. Porém, como o acórdão ainda não foi publicado, os municípios podem pedir essa limitação por embargos de declaração, alegando impacto nas contas públicas.

Se a modulação for concedida, o STF pode restringir a restituição a quem já tinha pedido ou ação em andamento até uma data de corte. Por isso, quem tem valores pagos nos últimos cinco anos não deve esperar o desfecho sem antes avaliar o caso.

O primeiro passo é técnico: levantar as guias pagas, os valores, as datas e a documentação da integralização. A decisão sobre o caminho (pedido administrativo ou ação judicial) cabe a um advogado tributarista.

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Checklist para integralizar imóveis com segurança

• Defina o propósito da holding ou da operação (gestão, locação, sucessão) e registre essa razão de negócio.
• Compare o valor de integralização com o custo na declaração do IR e simule ITBI e ganho de capital juntos.
• Ajuste o capital social para absorver o valor dos imóveis e evite excedentes em reserva sem necessidade.
• Verifique a alíquota e o procedimento de reconhecimento da imunidade no município de cada imóvel.
• Confira se o município usa valor de referência como base de cálculo e se isso afeta alguma parcela tributável.
• Reúna contrato social ou alteração, avaliações, matrículas e guias, organizados para eventual fiscalização.
• Se já pagou ITBI nos últimos cinco anos por esse motivo, levante as guias e procure avaliação jurídica sem esperar a modulação.
• Revise a estrutura à luz da Reforma Tributária, já que a renda de locação também passa a ter regras novas de CBS e IBS.

Contabilidade e advocacia: quem faz o quê

A contabilidade cuida do planejamento preventivo: simulação de cenários, definição do valor de integralização, efeitos no IR, organização documental e levantamento de valores pagos. Algumas situações, porém, pedem um advogado tributarista desde o início:

• pedido de restituição por via judicial ou contestação de cobrança do município;
• auto de infração ou questionamento formal da imunidade;
• holding com finalidade sucessória, que envolve também direito de família e sucessões;
• discussão sobre valor de referência como base de cálculo.

O melhor resultado costuma vir do trabalho conjunto: números e estrutura de um lado, estratégia jurídica do outro.

menos incerteza, mais necessidade de planejamento

O Tema 1.348 encerra a principal disputa sobre ITBI na integralização de imóveis e traz mais segurança para holdings e empresas imobiliárias. O ganho, porém, depende de como a operação é desenhada: valor de integralização, capital social, efeitos no IR e documentação.

Para quem já pagou o imposto, o momento pede agilidade, já que a modulação ainda pode limitar a restituição. Para quem planeja uma holding, é hora de revisar números antes de assinar.

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Perguntas Frequentes

O que é o Tema 1.348 do STF?

A decisão vale para holdings patrimoniais de locação?

Fusão, incorporação e cisão também ficaram livres do ITBI?

Posso pedir de volta o ITBI que já paguei?

A Reforma Tributária acabou com o ITBI?

Aviso

As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico.