Holding Patrimonial: O Que Muda com a Reforma Tributária

📋 O que você vai encontrar aqui:

• A conta do aluguel hoje, na pessoa física e dentro de uma holding.
• O detalhe da Reforma que inverte parte da lógica: a pessoa física tem uma franquia que a holding não tem.
• O que muda no ITCMD quando a base deixa de ser o valor contábil das quotas.

A holding patrimonial virou quase sinônimo de planejamento para quem tem imóveis. A lógica sempre foi simples: colocar os bens numa empresa, pagar menos imposto sobre o aluguel e transferir quotas aos herdeiros em vida, no lugar de um inventário.

Essa lógica continua de pé, mas duas peças dela mudaram de lugar. A tributação do aluguel ganhou um componente novo, o CBS e o IBS, que trata pessoa física e empresa de maneiras diferentes. E a base de cálculo do imposto sobre herança e doação deixou de aceitar o valor contábil das quotas.

Nenhuma das duas mudanças acaba com a holding. As duas mexem na conta que justifica abrir uma.

O que a holding sempre resolveu, e o que nunca resolveu

Vale separar, porque a confusão entre as duas coisas é a origem da maioria das decisões ruins.

A holding resolve governança e sucessão: define quem manda em quê, evita condomínio entre herdeiros sobre o mesmo imóvel, permite transferir participação aos poucos e dispensa o inventário daquele patrimônio.

A holding também pode reduzir a carga sobre o aluguel, dependendo dos números. Isso é consequência, não é o propósito. Quando vira o propósito, a estrutura costuma nascer torta: sem substância, sem contrato, sem laudo, e o Fisco tem exatamente esse padrão no radar.

E há o que ela nunca resolveu: holding não protege patrimônio contra dívida própria, não blinda de execução fiscal e não substitui testamento em tudo. Quem vende holding como escudo está vendendo outra coisa.

A conta do aluguel hoje

Uma pessoa física que recebe aluguel é tributada pela tabela progressiva do IRPF, via carnê-leão, com alíquota que chega a 27,5% sobre o rendimento.

A mesma receita dentro de uma empresa no Lucro Presumido segue outro caminho. A presunção para locação é de 32% do faturamento, e sobre ela incidem IRPJ e CSLL. Somando o PIS e a COFINS no regime cumulativo, a carga efetiva fica em torno de 11,33% do valor do aluguel. Com o adicional de 10% do IRPJ aplicado integralmente, sobe para cerca de 14,53%.

A diferença entre 27,5% e algo perto de 12% é o que sustenta a maior parte das holdings de imóveis no país. Ela é real, e continua existindo depois da Reforma. O que muda é o que entra por cima dela.

O que muda quando o CBS e o IBS chegam ao aluguel

A locação de imóveis passa a ser alcançada pelo novo imposto sobre consumo, e a LC 214/2025 criou um regime específico para ela.

São dois mecanismos diferentes, e confundi-los erra a conta:

Redução de alíquota. As alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). Sobre a projeção de carga plena de 28%, isso resulta em algo próximo de 8,4%.

Redutor social. Na locação para uso residencial, deduz-se R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo (art. 260, na redação da LC 227/2026). É uma dedução da base, não da alíquota, e é corrigida pelo IPCA.

Um aluguel residencial de R$ 3.000 funciona assim: base de R$ 3.000, menos R$ 600 de redutor social, dá R$ 2.400; sobre isso, 8,4%, resultando em cerca de R$ 201,60 por mês. A carga efetiva sobre o aluguel cheio fica em torno de 6,7%.

⚠️ Atenção: os 8,4% são estimativa, não alíquota definida. Quem fixa a alíquota de referência é resolução do Senado Federal, e nada está fixado até agora. Qualquer número apresentado hoje como definitivo é projeção. Para venda de imóvel e intermediação a redução é de 50%, não de 70%.

A virada que inverte parte da lógica

Aqui está o ponto que quase não aparece nas conversas sobre holding, e é o que mais pode mudar uma decisão.

A pessoa física tem uma franquia. A empresa não tem.

Uma pessoa física só se torna contribuinte de CBS e IBS na locação se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, I):

• receita com locação acima de R$ 240.000 no ano; e
• mais de três imóveis distintos.

As duas, juntas. Quem tem dez imóveis e R$ 100 mil de receita anual não é contribuinte. Quem tem três imóveis e R$ 500 mil de receita também não. O valor é corrigido mensalmente pelo IPCA, e há um gatilho dentro do próprio ano se a receita passar de R$ 288.000.

Já uma pessoa jurídica que aluga é contribuinte desde o primeiro real, independentemente de quantos imóveis tenha ou de quanto fature.

Ou seja: para um patrimônio pequeno ou de receita moderada, transferir os imóveis para uma holding pode criar uma incidência que não existiria na pessoa física. A economia no imposto de renda continua lá; o CBS e o IBS entram do outro lado da conta. Qual dos dois pesa mais depende dos seus números, e é exatamente por isso que a decisão deixou de ser automática.

O ITCMD deixa de olhar o valor contábil

O segundo pilar da holding é a sucessão, e ele também mudou.

A EC 132/2023 tornou a progressividade obrigatória no ITCMD em todos os estados, ampliou a incidência sobre bens no exterior e definiu a competência pelo domicílio do falecido ou doador. A LC 227/2026 completou a regulamentação, inclusive para trusts.

Para quem tem holding, a mudança que pesa é outra: a base de cálculo passa a ser o valor de mercado, e deixa de ser possível usar valores históricos, contábeis ou meramente declaratórios. Como as quotas de holdings familiares eram frequentemente avaliadas pelo valor patrimonial contábil dos imóveis, quase sempre bem abaixo do valor real, essa era uma vantagem concreta na doação em vida. Ela some.

O teto do ITCMD segue em 8%, fixado por resolução do Senado. Os estados estão em estágios diferentes: São Paulo ainda aplica 4% em alíquota fixa e precisa migrar para o modelo progressivo por força da emenda. Quem planeja sucessão em estado que ainda não ajustou a lei está diante de uma janela que tende a fechar.

O que sobra para a holding no campo sucessório continua valendo, e não é pouco: evitar inventário, organizar a governança familiar e distribuir participação de forma gradual e controlada. O que não sobra é a economia que vinha de avaliar o patrimônio por um valor que não era o dele.

Quando o assunto sai da contabilidade e vai para o advogado

Esta é uma linha importante, e vale dizer com clareza.

Montar a conta, comparar regimes, projetar a carga e cuidar da escrituração é trabalho contábil. Estrutura societária com finalidade sucessória, redação de cláusulas de usufruto, acordo de sócios, doação com reserva e eventual discussão judicial sobre base de cálculo são matéria jurídica, e precisam de advogado.

Holding montada só com a parte fiscal, sem a parte societária bem redigida, costuma resolver imposto e criar litígio de família. Os dois lados precisam conversar antes de a primeira quota mudar de mãos.

Cinco enganos que custam caro

1. Abrir holding olhando só o imposto de renda. Com o CBS e o IBS entrando na locação e a pessoa física tendo franquia, a comparação mudou. A conta precisa ser refeita com os dois tributos, não só com um.

2. Achar que a redução de 70% incide sobre a base. Ela reduz a alíquota. O que se deduz da base é o redutor social de R$ 600, e só na locação residencial. Confundir os dois produz um número que não existe.

3. Tratar os 8,4% como alíquota oficial. É projeção sobre uma carga plena estimada. A alíquota de referência ainda depende de resolução do Senado.

4. Continuar avaliando quotas pelo valor contábil. A base do ITCMD passa a ser o valor de mercado. Planejamento feito sobre a premissa antiga tende a gerar cobrança complementar.

5. Deixar a estrutura sem substância. Sem contrato de locação, sem laudo de avaliação, sem movimentação coerente e sem propósito extratributário documentado, o efeito fiscal fala sozinho, e fala contra.

Por onde começar

Levante os números reais. Receita anual de aluguel, quantidade de imóveis distintos e quanto é residencial. Esses três dados definem se a franquia da pessoa física alcança você e quanto o redutor social ajuda.

Faça a comparação completa. Pessoa física com IRPF e sem CBS/IBS, contra holding com IRPJ, CSLL e CBS/IBS. Compare o resultado líquido anual, não a alíquota isolada.

Revise os contratos de locação. Vale verificar quem absorve o novo tributo e se há cláusula de reequilíbrio, principalmente em contratos longos.

Trate a sucessão em paralelo, com advogado. Se a janela do ITCMD no seu estado importa para a decisão, ela tem prazo, e prazo não espera o ciclo de planejamento.

Perguntas frequentes

Vale a pena abrir uma holding para os meus imóveis?

A holding ainda economiza imposto sobre aluguel?

Perdi a vantagem sucessória da holding?

A alíquota de 8,4% é definitiva?

Ainda dá tempo de doar quotas com a regra antiga?

Quem tem imóvel comercial também tem o redutor de R$ 600?

Aviso

As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Estruturação societária e planejamento sucessório envolvem matéria jurídica e devem ser conduzidos com advogado. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico. Os valores usados nos exemplos são ilustrativos, e resultados variam conforme o caso.