Simulador de Holding Familiarcustos da transferência e aluguéis na pessoa física × holding
Informe os imóveis que pretende pôr na holding. Mostramos o imposto da transferência, a carga sobre os aluguéis nos dois casos, o ITCMD da sucessão e o efeito da reforma tributária ano a ano.
Como o simulador calcula
- Transferência: o imposto sobre ganho de capital incide se os imóveis entrarem por valor acima do declarado, de 15% a 22,5% conforme a faixa do ganho (Lei 9.249/1995, art. 23; Lei 8.981/1995, art. 21). Mostramos o teto, sem os fatores de redução para imóveis antigos.
- ITBI: a integralização de imóveis ao capital é imune, salvo quando a atividade preponderante da holding é a compra e venda ou a locação de imóveis (Constituição, art. 156, § 2º, I). O que exceder o capital paga ITBI (Tema 796 do STF). O caso das holdings com atividade imobiliária está em julgamento no STF (Tema 1.348).
- Aluguel na pessoa física: imposto do ajuste anual de 2026, com o desconto simplificado e a redução da Lei 15.270/2025, depois de excluir IPTU, condomínio e administração pagos pelo proprietário (Lei 7.739/1989, art. 14).
- Aluguel na holding: Lucro Presumido com presunção de 32% (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, "c"), adicional do IRPJ acima de R$ 60 mil de base por trimestre, PIS e Cofins cumulativos. A locação de imóvel não tem ISS.
- Dividendos: retenção de 10% sobre o total quando o pago no mês pela mesma empresa à mesma pessoa passa de R$ 50 mil (Lei 15.270/2025). É antecipação do imposto mínimo anual e por isso fica fora da diferença estimada.
- Sucessão: ITCMD sobre o valor de mercado (LC 227/2026, art. 154, II). Na doação de quotas, pelo estado de quem doa; no inventário de imóveis, pelo estado de cada imóvel.
- Reforma: CBS e IBS na locação com redução de 70% e redutor de R$ 600 por mês por imóvel residencial (LC 214/2025), ano a ano de 2027 a 2033. A pessoa física só paga se tiver receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis.
Perguntas frequentes
Vale a pena colocar imóveis alugados numa holding?
Depende dos números. Na pessoa física, o aluguel paga IR pela tabela progressiva; na holding, de 11,33% a cerca de 14,53% sobre o aluguel bruto no Lucro Presumido, conforme incida o adicional do IRPJ, mais a contabilidade. Com aluguéis divididos entre dois cônjuges ou com outros rendimentos baixos, a pessoa física pode ficar mais barata. O simulador mostra os dois lados com os seus números.
Paga ITBI para colocar imóveis na holding?
A integralização de imóveis ao capital é imune de ITBI, salvo quando a atividade preponderante da holding é a compra e venda ou a locação de imóveis. Uma holding que recebe aluguéis tende a cair nessa exceção, e esse caso está em julgamento no STF (Tema 1.348). O que exceder o capital subscrito paga ITBI (Tema 796).
Paga imposto de renda ao transferir os imóveis?
Se os imóveis entrarem pelo valor da declaração do IR, não há ganho de capital. Se entrarem pelo valor de mercado, a diferença é tributada de 15% a 22,5% (Lei 9.249/1995, art. 23). Alguns municípios cobram ITBI sobre a diferença até o valor de mercado, o que está em discussão nos tribunais.
A holding reduz o ITCMD da herança?
Desde a LC 227/2026, as quotas são avaliadas a valor de mercado, e o ITCMD tende a ser semelhante na doação de quotas e no inventário. A diferença está no momento do pagamento e no procedimento. Na doação de quotas, o imposto vai para o estado de quem doa.
Quanto a holding pode distribuir sem imposto?
Sem contabilidade completa, só o lucro presumido menos os tributos. Para distribuir o restante do aluguel com isenção, a holding precisa de escrituração contábil (ECD). Acima de R$ 50 mil por mês por sócio, há retenção de 10% sobre o total.
As informações deste conteúdo têm caráter educativo e não constituem consultoria jurídica ou fiscal individualizada. Consulte um profissional habilitado para análise do seu caso específico. A diferença é estimada nos números informados e não inclui os custos de constituição, o ITBI e o ITCMD; os resultados variam conforme o caso. Holding com finalidade sucessória e contestação de ITBI são casos para um advogado tributarista: a OSP mede o efeito tributário e não recomenda a operação nem garante economia.